外国人在芽庄买公寓指南（2026）
获准入境越南的外国个人可以拥有公寓，但只能买省里公布向外国人开放的项目。外国业主合计最多持有一栋楼30%的公寓。拥有期限最长50年，可延期一次。
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外国买家在芽庄只能在省里公布向外国业主开放的项目中拥有公寓。先查这栋楼的外国人配额，也就是30%上限还剩多少没用。在庆和，只找到2020年7月一份关于一个项目的通知。
谁有资格，法律设了什么上限
获准入境越南的外国个人属于可以在这里拥有住房的对象。此人不得属于享有外交或领事特权与豁免的情形。交易时你要出示有效护照，护照上要有越南入境章，或同等的合法入境文件。
四项检查决定一套房是否向你开放：
- 你是获准入境越南的外国个人，且没有外交或领事豁免。
- 项目在省里公布的名单上，外国业主合计最多持有这栋楼的30%。
- 拥有期限最长50年，可延期一次。
- 付款要通过在越南营业的银行；详见向越南汇款。
芽庄哪些项目向外国人开放
省人民委员会决定哪些项目符合条件，并在其门户网站公布名单。它还把名单发给省住房管理机关，由后者在自己的门户网站发布。
2020年7月，庆和省建设厅宣布 Nha Trang Bay 是庆和第一个向外国业主开放的商品住房项目。该综合体位于 25-26 Pham Van Dong Street。它是在国防部、公安部和省公安部门同意后，以第1967号通知公布的。
该项目有704套公寓，外国人最多可拥有30%，即211套。建设厅要求开发商当天报告每一份与外国人签订的合同。建设厅还补充说，严禁外国人买房转售牟利。
2026年10月13日，建设厅门户网站上没有找到庆和现行名单。不要因为某栋楼出现在挂牌信息或中介页面上，就认为它符合条件。请向开发商索要点名该项目的通知，再核对通知日期。
如果项目只有一部分位于国防和安全区域之外，由省里划定外国人可以拥有的部分。位于这些区域内的项目不向外国业主开放。
楼盘未经通知就出售时，庆和是怎么处理的
下面的报道显示了开发商先卖后问会怎样。建设厅发现，Cat Tiger Khareal 在 Napoleon Castle 1 向外国人卖出了20套公寓，Thanh Yen JSC 在 Gold Coast 卖出了45套公寓。建设厅要求开发商立即终止这些合同并收回公寓。
据2019年11月1日报道的一封函件，建设厅写道，主管机关没有公布这些项目是外国人可以拥有住房的区域。建设厅此前还告知 Bac Vinh Hai 社会住房项目的开发商，外国人不得购买或租购那里的公寓。
2019年12月，建设厅致函129家旅游地产开发商，这些项目主要在芽庄、金兰以及Bai Dai、Cam Lam两地。建设厅要求他们不要把旅游公寓和旅游别墅卖给外国人。建设厅副厅长称，旅游地产不是住房，不受2014年《住房法》调整。
这些报道已有好几年，依据的是旧的《住房法》。现行规定见下面各节，但教训是一样的：付款前，先拿到书面公告。
挂牌信息里常见的两栋芽庄大楼
Napoleon Castle 位于 25 Nguyen Dinh Chieu Street, Bac Nha Trang。Gold Coast 位于 01 Tran Hung Dao Street。两者都出现在上面建设厅的报道里。在相信其中任何一栋之前，先查有没有现行通知。
芽庄公寓多少钱
没有找到公布的市场报告给出芽庄一手房均价。能找到的只有挂牌页面上的要价，而要价不是成交价。在2026年10月13日的 Batdongsan.com.vn 页面上，卖家的要价如下：
| 房源 | 面积 | 要价 |
|---|---|---|
| Vega Alora Nha Trang | 30 m2 | 1,700,000,000越南盾 |
| Muong Thanh Vien Trieu，OC3栋 | 75.2 m2 | 3,950,000,000越南盾 |
| Muong Thanh Vien Trieu，OC1A栋 | 59 m2 | 3,150,000,000越南盾 |
| Gold Coast，两居室边户 | 61.1 m2 | 8,600,000,000越南盾 |
价格差距很大，而且这些挂牌信息都没有说明外国人能否购买。把挂牌信息当成要向开发商提的问题，而不是答案。
房价之外的费用
住房和土地的登记费是0.5%。以后卖房时，个人所得税是转让价格的2%，居民个人和非居民个人都一样。
年度经营收入不超过政府规定水平的居民个人，不缴个人所得税。
议定141/2026/NĐ-CP把议定68/2026/NĐ-CP中的这一数额从500,000,000越南盾提高到1,000,000,000越南盾。出租房地产的居民（住宿经营除外），对超出该门槛的收入按5%纳税。
如果有多处出租房产，这项扣除额每年在所有租约中合计适用一次，而不是每处房产各一次。非居民业主的税率这里未能确认。居民身份的判断标准见越南税务居民。
维修基金和管理费
买开发商所售房屋的买方，要缴纳房屋价值2%的维修基金。这笔钱与房价分开计算，并写入买卖合同。比较两栋楼的价格之前，先看合同里的这一项。
每月管理费以越南盾计价，按每平方米使用面积收取。首次业主大会之前，按买卖合同执行。大会之后，由管理公司和业主协商确定。如果谈不拢，则适用省里的价格框架。
什么保护你的定金
开发商收取的定金不得超过售价的5%，并且只能在住房具备销售条件后收取。期房销售的首次付款（含定金）不得超过合同价值的30%。交房前的付款总额不得超过70%，卖方是外资公司时则不得超过50%。
出售期房之前，开发商必须让一家越南的银行同意为其对买方的债务提供担保。签合同时，每位买方都会拿到银行承诺函的副本。
担保你可以要，也可以不要，拒绝的话，签约时要书面记录。如果开发商没有按承诺交房，担保涵盖它提前收取的款项。
付款前先查项目和开发商
法律列出了开发商在预售期房前必须持有的文件。把每一项与别人给你看的文件对应起来。
- 楼栋的建设许可证（需要时），以及公寓楼地基工程已正式验收的文件。
- 开发商向省房地产主管机关提交的书面通知，说明住房符合销售条件。开发商必须公布主管机关确认符合条件的文件和银行担保协议。
- 银行的承诺函，签约时抄送给你。
- 项目在省里公布的向外国业主开放的项目名单上。
- 付款计划在上述上限之内：首次30%，交房前70%。
危险信号
- 签约时没有银行承诺函，也没有你拒绝担保的书面记录。
- 首次付款（含定金）超过30%。
- 楼栋没有出现在省里公布的名单上。
公证和合同
住房买卖合同必须公证或认证，同一条列出的情形除外。合同在公证或认证完成时生效。公证使用越南语，不熟练越南语的买方需要翻译。
芽庄登记在册的公证处有两家。Van Phong Cong Chung Trung Tam 位于 85 Yersin Street，Phong Cong Chung So 1 位于 13 Hoang Hoa Tham Street。
85 Yersin, Tay Nha Trang, Khanh Hoa · 在 Google 地图中打开 (opens in a new tab)
13 Hoang Hoa Tham, Nha Trang, Khanh Hoa · 在 Google 地图中打开 (opens in a new tab)
在公证这一步之前，请由你自己付费聘请的律师审读合同草案。中介给的名单只是起点，不是证明。
背后的规则
这些规则出自《住房法》27/2023/QH15及其议定95/2024/NĐ-CP（经议定54/2026/NĐ-CP修订）。
两个上限
在一栋公寓楼里（包括综合用途的楼），所有外国业主合计最多持有居住用途公寓的30%。如果一栋楼有多个共用裙楼的单元，每个单元分别计算。
独栋住宅的上限按区域计算。这里的区域指人口相当于一个坊的区域，规定为10,000人。外国业主在这样一个区域内最多拥有250栋住宅。
期限、延期和到期
拥有期限按交易中的约定，但从证书颁发之日起不超过50年。可以延期一次，最长再50年。到期前至少3个月，向住房所在地的省人民委员会申请；省人民委员会在30天内作出决定。
期限届满前，你可以亲自或授权他人，把房子卖给或赠给有资格在越南拥有住房的人。如果期限届满时房子还没卖掉，它就成为公共财产。
拥有房子带来的权利
外国业主和越南公民一样享有业主的权利，但要遵守数量规定。这些权利包括出售、赠与、交换、遗赠、抵押、作价出资、转让买卖合同、出租、出借和授权管理。
可以出租。出租前你必须先书面通知县级住房管理机关，并就租金纳税。如果你与居住在越南的越南公民结婚，你对该住房就享有公民的权利并承担公民的义务。
购房融资
法律允许业主抵押住房，外国业主和越南公民一样享有业主的权利，但要遵守数量规定。
购房款必须通过在越南营业的信贷机构或外国银行分行支付。这里所读的文本没有说明越南的银行是否会向外国人放贷。这由各家银行自己决定，所以签约前先问银行，制定定金付款计划时不要指望贷款。
证书和付款
国家通过颁发土地使用权、房屋所有权及其他土地附着资产证书，确认你的业主身份。如果业主对该地块没有土地使用权，则以住房交易文件作为颁发证书的依据。付款必须通过在越南营业的信贷机构或外国银行分行进行。
什么情况下不能取得所有权
如果受赠或继承的住房不符合资格、数量或国防安全条件，你只能获得住房的价值，而不是住房本身。不获准入境越南的外国个人如果在这里受赠或继承了住房，不会获颁证书。
这样的人只能把住房卖给或赠给有资格在越南拥有住房的人。如果你被责令出境或被驱逐出境，住房按主管机关的决定处理。
《住房法》的计划修订
国会会期于10月17日开幕，预计11月20日闭幕，分两个阶段进行。拟审议的法案包括修订后的《住房法》。一份修订草案提议把外国人可拥有的范围缩小到只有公寓，不再包括独栋住宅。
入境方式见越南电子签证规定或免签名单。如果只是短期居住，先看在芽庄租公寓。
照片和视频来自 Google 地图（Napoleon Castle on Google Maps (opens in a new tab), Gold Coast Nha Trang apartments on Google Maps (opens in a new tab), Nha Trang Beach on Google Maps (opens in a new tab)），由 @Kirill Chernopyatov, @Sergei Shumov, @Napoleon Castle Nha Trang, @Nart Mart, @Hải Ngô 上传。
英文指南中的图表
图表中的文字为英文。
步骤
- 索要项目通知省人民委员会在其门户网站公布向外国业主开放的项目名单；请向开发商书面索要通知和剩余配额。
- 核对单栋30%上限所有外国业主合计最多持有一栋楼里居住用途公寓的30%，按单元分别计算。
- 用有上限的定金预订开发商收取的定金不得超过售价的5%，并且只能在住房具备销售条件后收取。
- 在公证处签合同住房买卖合同必须公证或认证；公证使用越南语。
- 通过越南的银行付款付款要通过在越南营业的信贷机构或外国银行分行；交房前的付款总额不得超过合同价值的70%。
- 领取证书国家通过颁发证书确认你的业主身份。
未确认： 庆和目前有哪些项目开放：只找到2020年7月一份关于 Nha Trang Bay 的通知。建设厅门户网站上没有找到现行名单。请向开发商书面索要通知和剩余的外国人配额。住宅是否继续向外国买家开放：一份修订草案只允许购买公寓。
常见问题
游客可以在芽庄买公寓吗？
获准入境越南的外国个人可以在这里拥有住房。交易时查验的护照必须有效，并带有越南入境章或同等的入境文件。
外国人可以买芽庄的哪些项目？
只能买省人民委员会在其门户网站公布名单上的项目。2020年7月，庆和省建设厅称 Nha Trang Bay 是第一个这样的项目，共704套公寓，外国业主最多211套。
外国人可以买 Napoleon Castle 或 Gold Coast 的房子吗？
庆和省建设厅发现，Napoleon Castle 1 有20套公寓、Gold Coast 有45套公寓未经许可卖给了外国人。建设厅要求开发商终止这些合同。付款前请先核实现行通知。
外国人在一栋楼里最多能拥有多少套公寓？
所有外国业主合计最多持有一栋楼里居住用途公寓的30%；若一栋楼有多个单元，按每个单元分别计算。
外国人在越南能拥有公寓多久？
从颁发证书之日起最长50年，如果在到期前至少3个月申请，可延期一次，最长再50年。省人民委员会在30天内作出决定。
我可以在芽庄买旅游公寓或酒店式公寓（condotel）吗？
2019年12月，建设厅致函129家旅游地产开发商，要求不要卖给外国人。建设厅副厅长称，旅游地产不属于2014年《住房法》规定的住房。付款前请先问清现行规定。
我可以把公寓出租吗？
可以出租。出租前要书面通知县级住房管理机关，并就租金纳税。
卖房时要交什么税？
非居民个人转让房产的个人所得税是转让价格的2%，居民个人适用同样的税率。
签合同前的定金是多少？
开发商收取的定金不得超过售价的5%，并且只能在住房具备销售条件后收取。首次付款（含定金）不得超过合同价值的30%。
需要公证吗？
住房买卖合同必须公证或认证，同一条列出的情形除外。公证使用越南语，不熟练越南语的买方需要翻译。
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