Покупка квартиры в Нячанге иностранцем (2026)

Иностранный гражданин, которому разрешён въезд во Вьетнам, может владеть квартирой, но только в проекте, который провинция объявила открытым для иностранных владельцев. Все иностранные владельцы вместе могут владеть не более чем 30% здания. Срок владения составляет до 50 лет, при этом его можно продлить один раз.

Vincent Nguyen

Читать это руководство на английском (Read this guide in English)

Иностранные покупатели могут владеть квартирой в Нячанге только в проекте, который провинция объявила открытым для иностранных владельцев. Сначала проверьте иностранную квоту здания, то есть какая часть лимита в 30% ещё не использована. В Кханьхоа единственное найденное объявление — уведомление от июля 2020 года по одному проекту.

Кто имеет право и какие лимиты устанавливает закон

Иностранец, которому разрешён въезд во Вьетнам, входит в число тех, кто вправе владеть жильём здесь. Он не должен относиться к случаям, дающим дипломатические или консульские привилегии либо иммунитет. При сделке вы предъявляете действительный паспорт со штампом о въезде во Вьетнам или эквивалентный юридический документ о въезде.

Открыта ли вам квартира, определяют четыре проверки:

• Вы иностранец, которому разрешён въезд во Вьетнам, и у вас нет дипломатического или консульского иммунитета.
• Проект есть в опубликованном списке провинции, а все иностранные владельцы вместе занимают не более 30% здания.
• Владение длится до 50 лет, с одним продлением.
• Оплата идёт через банк, работающий во Вьетнаме; см. как отправить деньги во Вьетнам.

Какие проекты Нячанга открыты для иностранцев

Народный комитет провинции решает, какие проекты подходят, и объявляет список на своём веб-портале. Он также направляет список в провинциальный орган управления жильём, который размещает его на своём портале.

В июле 2020 года Департамент строительства Кханьхоа назвал Nha Trang Bay первым проектом коммерческого жилья в Кханьхоа, открытым для иностранных владельцев. Комплекс находится по адресу 25-26 Pham Van Dong Street. Он объявлен в Уведомлении № 1967 после согласия Министерства национальной обороны, Министерства общественной безопасности и полиции провинции.

В проекте 704 квартиры, из них иностранцы могут владеть не более 30%, то есть 211. Департамент велел застройщикам сообщать о каждом договоре с иностранцем в тот же день. Он добавил, что иностранцам строго запрещено покупать жильё для перепродажи с целью прибыли.

На портале Департамента строительства 13 октября 2026 года актуального списка Кханьхоа не нашлось. Не считайте, что башня подходит, раз она есть в объявлениях или на странице брокера. Попросите у застройщика уведомление с названием проекта, затем проверьте дату уведомления.

Если лишь часть проекта находится вне зон обороны и безопасности, провинция отмечает часть, где иностранцы могут владеть жильём. Проекты внутри этих зон закрыты для иностранных владельцев.

Что сделал Кханьхоа, когда башни продавали без уведомления

Приведённые ниже сообщения показывают, что бывает, когда застройщик сначала продаёт, а потом спрашивает. Департамент установил, что Cat Tiger Khareal продала иностранцам 20 квартир в Napoleon Castle 1, а Thanh Yen JSC — 45 квартир в Gold Coast. Он велел застройщикам немедленно расторгнуть договоры и вернуть квартиры.

В письме, о котором сообщили 1 ноября 2019 года, Департамент написал, что эти проекты не были объявлены компетентными органами как зоны, где иностранцы могут владеть жильём. Застройщику социального жилья Bac Vinh Hai он также сообщил, что иностранцы не могут покупать эти квартиры или брать их в аренду с выкупом.

В декабре 2019 года он написал 129 застройщикам туристической недвижимости, в основном в Нячанге, Камрани, Камламе и Байзае. Он просил не продавать иностранцам туристические квартиры и туристические виллы. Его заместитель директора заявил, что туристическая недвижимость не является жильём и не регулируется Законом о жилье 2014 года.

Этим сообщениям несколько лет, и они относятся к прежнему Закону о жилье. Действующие правила — в разделах ниже, а вывод тот же. Получите объявление в письменном виде, прежде чем платить.

Две башни Нячанга, которые вы увидите в объявлениях

Napoleon Castle находится по адресу 25 Nguyen Dinh Chieu Street, Bac Nha Trang. Gold Coast — по адресу 01 Tran Hung Dao Street. Обе башни упомянуты в сообщениях Департамента выше. Проверьте наличие актуального уведомления, прежде чем полагаться на любую из них.

Сколько стоят квартиры в Нячанге

Опубликованного рыночного отчёта со средней первичной ценой по Нячангу не нашлось. Нашлись цены предложения на странице объявлений; это не цены продажи. На странице Batdongsan.com.vn от 13 октября 2026 года продавцы просили:

Разброс большой, и в объявлениях не сказано, может ли иностранец купить хоть одну из этих квартир. Считайте объявление вопросом к застройщику, а не ответом.

Расходы сверх цены

Регистрационный сбор за жильё и землю составляет 0,5%. Налог на доходы физических лиц при последующей продаже — 2% от цены передачи, для резидента и для нерезидента.

Резидент, чья годовая выручка от предпринимательской деятельности не превышает уровня, установленного Правительством, не платит налог на доходы физических лиц.

Постановление правительства 141/2026/NĐ-CP повысило показатель из постановления правительства 68/2026/NĐ-CP с 500 млн донгов до 1 млрд донгов. Резидент, сдающий недвижимость в аренду, кроме деятельности по размещению гостей, платит 5% с выручки сверх этого порога.

При нескольких арендуемых объектах вычет применяется один раз в год ко всем договорам аренды, а не по разу на каждый объект. Ставка для владельца-нерезидента здесь не подтверждена. Как определяют резидентство, см. в материале «Налоговое резидентство во Вьетнаме».

Фонд содержания и плата за управление

Покупатель квартиры, проданной застройщиком, вносит фонд содержания в размере 2% стоимости квартиры. Он считается отдельно от цены и прописывается в договоре купли-продажи. Проверьте эту строку, прежде чем сравнивать две башни только по цене.

Ежемесячная плата за управление устанавливается в донгах и начисляется за квадратный метр используемой площади. До первого собрания собственников она определяется договором купли-продажи. После этого собрания её согласуют управляющая компания и собственники. Если они не договорятся, действуют ценовые рамки провинции.

Что защищает ваш залог

Застройщик может взять залог не более 5% от цены и только когда жильё соответствует условиям продажи. Первый платёж при продаже на этапе строительства, включая залог, ограничен 30% стоимости договора. Общая сумма платежей до передачи ограничена 70%, а если продавец — компания с иностранными инвестициями, то 50%.

Прежде чем продавать квартиру на этапе строительства, застройщик должен получить согласие банка во Вьетнаме гарантировать его обязательства перед покупателями. Каждый покупатель получает копию письма-обязательства банка при подписании договора.

Вы можете взять гарантию или отказаться от неё, а отказ нужно письменно зафиксировать при подписании. Гарантия покрывает деньги, которые застройщик взял заранее, если он не передаст квартиру, как обязался.

Проверьте проект и застройщика, прежде чем платить

Закон содержит перечень документов, которые застройщик должен иметь до продажи на этапе строительства. Сопоставьте каждый из них с документом, который вам показали.

• Разрешение на строительство здания, где оно требуется, и документы о приёмке работ по фундаменту для многоквартирного дома.
• Письменное уведомление застройщика провинциальному органу по недвижимости о том, что жильё соответствует условиям продажи. Застройщики должны опубликовать документ органа, подтверждающий соответствие, и соглашение о банковской гарантии.
• Письмо-обязательство банка, копия которого передаётся вам при подписании.
• Проект в опубликованном списке провинции проектов, открытых для иностранных владельцев.
• График платежей в пределах лимитов выше: в первый платёж 30%, до передачи 70%.

Тревожные признаки

• При подписании нет письма-обязательства банка и нет письменной записи о том, что вы отказались от гарантии.
• Первый платёж больше 30% с учётом залога.
• Здание без объявления в списке провинции.

Нотариус и договор

Договор купли-продажи жилья должен быть нотариально удостоверен или засвидетельствован, кроме случаев, которые перечислены в той же статье. Договор вступает в силу, когда нотариальное удостоверение или засвидетельствование завершено. Нотариальное удостоверение проходит на вьетнамском языке, а покупателю, который не владеет им свободно, нужен переводчик.

Для Нячанга зарегистрированы два нотариата. Van Phong Cong Chung Trung Tam находится по адресу 85 Yersin Street, а Phong Cong Chung So 1 — по адресу 13 Hoang Hoa Tham Street.

Попросите юриста, которому платите вы, прочитать проект договора до этого шага. Список брокера — отправная точка, а не сертификат.

Правила, на которых всё держится

Правила взяты из Закона о жилье 27/2023/QH15 и постановления правительства 95/2024/NĐ-CP с изменениями, внесёнными постановлением правительства 54/2026/NĐ-CP.

Два лимита

В одном многоквартирном здании, в том числе смешанного назначения, все иностранные владельцы вместе могут занимать не более 30% квартир жилого назначения. Если в здании несколько блоков на общем подиуме, каждый блок считают отдельно.

Для отдельных домов лимит считают по территории. Под территорией понимают участок с численностью населения, равной одному Ward, — она принята равной 10 000 человек. Иностранные владельцы могут владеть не более чем 250 домами на одной такой территории.

Срок, продление и окончание срока

Владение длится в течение срока, согласованного в сделке, но не более 50 лет с даты выдачи свидетельства. Его можно продлить один раз, не более чем на 50 лет. Подайте заявление не позднее чем за 3 месяца до окончания срока в Народный комитет провинции по месту жилья; он решает в течение 30 дней.

До окончания срока вы можете продать или подарить квартиру любому, кто вправе владеть жильём во Вьетнаме, лично или через уполномоченного. Если срок истёк, а квартира не продана, она становится государственным имуществом.

Какие права даёт владение

Иностранный владелец имеет права собственника так же, как гражданин Вьетнама, с учётом правил о количестве. Эти права включают продажу, дарение, обмен, передачу по наследству, ипотеку, вклад в капитал, уступку договора купли-продажи, сдачу в аренду, передачу в безвозмездное пользование и передачу управления по доверенности.

Сдавать жильё в аренду можно. Сначала нужно письменно уведомить орган управления жильём районного уровня и платить налог с арендной платы. Если вы вступите в брак с гражданином Вьетнама, проживающим во Вьетнаме, то получите права и обязанности гражданина в отношении жилья.

Финансирование покупки

Закон позволяет владельцу заложить жильё в ипотеку, а иностранный владелец имеет права собственника так же, как гражданин Вьетнама, с учётом правил о количестве.

Оплата покупки должна идти через кредитную организацию или филиал иностранного банка, работающий во Вьетнаме. В тексте, который я прочитал, не сказано, выдаст ли вьетнамский банк кредит иностранцу. Это решает каждый банк, поэтому спросите банк до подписания и не рассчитывайте на кредит, когда составляете график внесения залога.

Свидетельство и оплата

Государство признаёт вас владельцем, выдавая свидетельство о праве пользования землёй, праве собственности на жильё и другое имущество, связанное с землёй. Если у владельца нет права пользования земельным участком, свидетельство подкрепляют документы о сделке с жильём. Оплата должна идти через кредитную организацию или филиал иностранного банка, работающий во Вьетнаме.

Когда право собственности не возникает

Если дар или наследство нарушают условия о праве владения, о количестве либо об обороне и безопасности, вы получаете только стоимость жилья, а не само жильё. Иностранцу, которому не разрешён въезд во Вьетнам и которому здесь подарили жильё или оно перешло ему по наследству, свидетельство не выдают.

Такой человек может только продать или подарить жильё тому, кто вправе владеть жильём во Вьетнаме. Если в отношении вас вынесено решение о принудительном выезде или выдворении, судьбу жилья решает компетентный орган.

Планируемые изменения Закона о жилье

Сессия Национального собрания открывается 17 октября и, как ожидается, закроется 20 ноября, в два этапа. Среди законопроектов к рассмотрению — Закон о жилье с поправками. Проект поправки предлагает сузить то, чем могут владеть иностранцы, только квартирами, без отдельных домов.

О вариантах въезда см. правила электронной визы Вьетнама или список безвизового въезда. Для более короткого пребывания начните со статьи про аренду квартиры в Нячанге.

Фото и видео с Google Maps (Napoleon Castle on Google Maps (opens in a new tab), Gold Coast Nha Trang apartments on Google Maps (opens in a new tab), Nha Trang Beach on Google Maps (opens in a new tab)), загрузили: @Kirill Chernopyatov, @Sergei Shumov, @Napoleon Castle Nha Trang, @Nart Mart, @Hải Ngô.

↑ На этой странице

Не подтверждено: Какие проекты Кханьхоа открыты сейчас: единственное найденное объявление — уведомление от июля 2020 года по Nha Trang Bay. Актуального списка на портале Департамента строительства не нашлось. Попросите у застройщика уведомление и остаток иностранной квоты в письменном виде. Останутся ли дома открытыми для иностранных покупателей: по проекту поправки разрешат только квартиры.

Общая информация, проверенная по источникам выше; это не юридическая консультация по вашему случаю. Цены, правила и часы работы меняются, поэтому уточните их на месте, прежде чем на них полагаться. О том, как проверяются руководства: How we check (на английском).

Нашли ошибку? Сообщите редактору.