Залог за аренду в Нячанге: возврат, вычеты, споры

Если договор аренды заключён и исполнен, залог возвращают вам или вычитают из него то, что вы должны. Если вы отказываетесь заключить или исполнять договор, залог остаётся у получателя. Если отказывается арендодатель, он возвращает залог и столько же сверху, если не оговорено иное.

Vincent Nguyen

Читать это руководство на английском (Read this guide in English)

Одно положение Гражданского кодекса решает, у кого остаётся залог за аренду, и предусматривает три исхода — в зависимости от того, состоится ли аренда и кто отказывается.

В этом руководстве я разбираю это положение, затем описываю выезд, вычеты и места в Нячанге, куда обращаться при споре. О самом договоре см. Договор аренды в Нячанге. О поиске квартиры см. Аренда квартиры в Нячанге.

Что такое залог по Гражданскому кодексу

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng

Залог — это передача одной стороной (вносящей залог) другой стороне (получателю залога) денег, драгоценных металлов, драгоценных камней или иного ценного имущества (вместе — залоговое имущество) на определённый срок для обеспечения заключения или исполнения договора.

Гражданский кодекс 91/2015/QH13, статья 328, пункт 1

Определение охватывает две задачи. Залог может обеспечивать заключение договора, а может обеспечивать его исполнение.

Вы — вносящий залог, а арендодатель или агент — получатель залога. Обычно залоговое имущество — это деньги, но положение называет также драгоценные металлы, драгоценные камни и иное ценное имущество.

Три исхода залога

Один пункт статьи 328 решает все три случая.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền

Если договор заключён и исполнен, залоговое имущество возвращается вносящему залог или вычитается для исполнения обязательства по оплате.

nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc

Если вносящий залог отказывается заключить или исполнить договор, залоговое имущество переходит к получателю залога.

nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác

Если получатель залога отказывается заключить или исполнить договор, он должен вернуть залоговое имущество и сверх того денежную сумму, равную его стоимости, если не договорено иное.

Гражданский кодекс 91/2015/QH13, статья 328, пункт 2

Аренда состоялась

Залог возвращают вам или вычитают из него для исполнения обязательства по оплате. Положение называет оба исхода и не говорит, кто выбирает между ними.

Поэтому оговорите в договоре, что покрывает залог и когда его возвращают.

Вы отказываетесь довести дело до конца

Залоговое имущество переходит к получателю залога, если вносящий залог отказывается заключить или исполнить договор. Так обстоит дело, если вы отказываетесь от квартиры после внесения залога за бронь.

Отказывается арендодатель

Арендодатель, отказавшийся заключить или исполнить договор, должен вернуть залог и сумму, равную его стоимости, если не договорено иное. Прочитайте свою расписку о залоге на предмет иных условий: положение исходит из того, о чём договорились стороны.

Правило «плюс такая же сумма» касается отказа заключить или исполнить договор. Арендодатель, который оставляет деньги после исполнения договора аренды, подпадает под первый исход, где залог возвращают или вычитают.

Четыре типичных случая

Вы внесли залог за бронь и передумали. Залог остаётся у получателя, если вы отказываетесь заключить договор. Перед оплатой спросите, не сказано ли в расписке иное.

Арендодатель сдаёт квартиру другому после получения вашего залога. Это отказ арендодателя заключить договор. Вам причитается залог и столько же сверху, если не договорено иное.

Вы перестаёте платить аренду. Если аренда вносится по периодам, арендодатель может расторгнуть договор, когда вы пропустили три периода подряд, если не договорено иное. Закон о жилье называет второй порог — неуплата аренды 3 месяца и более. Тогда залог можно вычесть для исполнения обязательства по оплате.

Вы съезжаете раньше срока. Сторона, расторгающая договор в одностороннем порядке, уведомляет другую сторону не менее чем за 30 дней, если стороны не договорились иначе. Если нарушение этого правила причиняет ущерб, возмещение выплачивается по закону. Прочитайте пункт об уведомлении до сборов.

Типичный размер залога в Нячанге

По данным AffordWhere, залог обычно составляет 1–2 месяца. Тот же источник пишет, что меблированные сервисные апартаменты распространены среди иностранцев. Считайте это отправной точкой для торга, так как Гражданский кодекс оставляет сумму на усмотрение сторон.

Распространены две формы, и обе соответствуют юридическому определению.

Возьмите письменную расписку в обоих случаях. Укажите сумму, квартиру, дату и получателя денег, потому что правило о залоге зависит от того, кто от чего отказался.

Оставьте паспорт у себя. Правительство Великобритании советует не отдавать паспорт в качестве гарантии пунктам проката мотоциклов и арендодателям.

Залог и ky cuoc — не одно и то же

Ky cuoc — это когда арендатор движимого имущества передаёт арендодателю сумму или ценности для обеспечения возврата арендованного имущества. Дома и строения, связанные с землёй, — недвижимое имущество. Поэтому залог за квартиру — это залог по Гражданскому кодексу, а не ky cuoc.

Есть ли законный предел залога?

Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости устанавливает предел, но для другой сделки.

Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua

Инвестор проекта недвижимости вправе взять залог не более 5% цены продажи или аренды с выкупом жилья, строительных объектов или площади в строительном объекте с вносящего залог, который собирается их купить или взять в аренду с выкупом.

Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 29/2023/QH15, статья 23, пункт 5

Этот предел — процент от цены продажи или аренды с выкупом. Залог арендодателя по договору аренды он не упоминает. Статья 328, статья о залоге, тоже не упоминает предела.

День передачи: что зафиксировать

Арендатор возвращает арендованное имущество в состоянии, схожем с состоянием при получении, кроме естественного износа, или как договорено. Поэтому день, когда вы получаете квартиру, — точка отсчёта.

Зафиксируйте это состояние в тот же день:

• Сфотографируйте каждую комнату, оборудование и счётчики.
• Запишите, что уже работает, а что нет.
• Попросите обе стороны подписать список.

Арендодатель должен передать квартиру в согласованном состоянии и дать сведения, необходимые для пользования ею. Запись согласованного состояния — доказательство арендатора, если позже потребуют вычет.

Храните эти бумаги вместе, пока деньги не вернутся:

Вычеты при выезде

Залог можно вычесть для исполнения обязательства по оплате. Гражданский кодекс называет три пункта, по которым арендодатель предъявляет требования, и один, который он исключает.

Если вы возвращаете имущество с опозданием, арендодатель может потребовать вернуть имущество, аренду за время просрочки и возмещение ущерба. Штраф за просрочку возврата применяется, если о нём договорились.

Обязанность арендодателя по ремонту — другая сторона счёта. Арендодатель устраняет поломки и дефекты, кроме мелких поломок, которые по обычаю арендатор чинит сам. Арендатор, которого не услышали, может отремонтировать за разумную плату и потребовать оплаты у арендодателя.

Поэтому арендодатель не может выставить вам счёт за ремонт, который был его обязанностью. Если в списке вычетов он есть, возразите письменно.

Электричество, вода и залог

Счета за коммунальные услуги часто решают последний вычет. Электричество для домохозяйств считают по шестиступенчатому возрастающему тарифу, начиная с 1 984 донгов за кВт·ч за первые 50 кВт·ч.

Арендодатель, который берёт с арендатора за электричество больше регулируемой цены для домохозяйств, получает штраф 20 000 000–30 000 000 донгов. Он должен вернуть излишек с процентами, согласованными в договоре аренды.

Сверьте последние показания счётчика и расчёт по ступеням, прежде чем соглашаться на вычет. Полные правила, в том числе сколько человек считаются домохозяйством, — в руководстве Цена электричества от арендодателя в Нячанге.

Если арендодатель не возвращает залог

Первый шаг — положение о залоге: какой из трёх исходов применим. Изложите требование письменно и приложите запись о передаче.

Затем есть два пути:

1. Общинная медиация, которая добровольна.
2. Иск в суд со сроком исковой давности 3 года.

Медиация через Ward

Общинная медиация проводится по спорам, конфликтам и нарушениям закона, с четырьмя исключениями. Исключения — споры, затрагивающие интересы государства или общества, и нарушения, за которые должно наступать уголовное преследование или санкции. Исключены также нарушения в семейных и гражданских сделках, которые процессуальный закон не позволяет передавать на медиацию, и другие недопустимые споры.

Việc hòa giải ở cơ sở được tiến hành đối với các mâu thuẫn, tranh chấp, vi phạm pháp luật, trừ các trường hợp sau đây

Общинная медиация проводится по спорам, конфликтам и нарушениям закона, кроме следующих случаев.

Закон об общинной медиации 35/2013/QH13, статья 3, пункт 1

Медиация уважает добровольную волю сторон и не принуждает их и ничего им не навязывает. Закон определяет стороны как физических лиц, группы физических лиц, семьи, группы семей и организации, и в определении гражданство не упомянуто.

Группы медиации действуют в деревне или жилой группе. В Нячанге спросите в Народном комитете вашего Ward, к какой жилой группе относится ваш адрес и кто руководит её группой медиации.

Обращайтесь в офис того Ward, где находится квартира.

Новый закон о медиации с 1 марта 2027 года

Новый закон об общинной медиации вступает в силу 1 марта 2027 года. Действующий закон утрачивает силу с этой даты. Дела, медиация по которым к этому сроку не завершена, продолжаются по действующему закону.

В новом законе сохраняются три пункта, значимые для спора о залоге:

• Медиация уважает добровольную волю сторон и не принуждает и не навязывает.
• Язык устной и письменной речи при медиации — вьетнамский.
• Стороны вправе выбрать, предложить или потребовать замены медиатора, приглашённого участника и переводчика.

Сторона вправе также просить компетентный Народный суд признать успешный результат медиации. Новый текст исключает споры из гражданской сделки, нарушающей запрет закона или общественную мораль.

Поэтому, если вы не говорите по-вьетнамски, приходите с переводчиком.

Обращение в суд

У иска есть срок.

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm

Срок исковой давности для обращения в суд с требованием разрешить спор по договору составляет 03 года со дня, когда лицо, имеющее право требования, узнало или должно было узнать о нарушении своего законного права или интереса.

Гражданский кодекс 91/2015/QH13, статья 429

Текст не называет событие, с которого для залога начинается отсчёт срока. Осторожнее считать с даты, когда деньги нужно было вернуть, или с первого отказа арендодателя — что наступило раньше.

Перечень зданий судов указывает Региональный народный суд № 1 провинции Кханьхоа, обслуживающий бывший город Нячанг, по адресу 104 Nguyen Trai Street, Nha Trang Ward. Провинциальный народный суд Кханьхоа находится по адресу 02 Phan Boi Chau Street.

Перед подачей иска спросите на стойке приёма регионального суда, какой суд примет ваше заявление.

Если вы съезжаете раньше срока или собственник продаёт квартиру

Если вы отказываетесь исполнять договор аренды, залог остаётся у получателя залога. Прочитайте пункт об уведомлении в договоре, прежде чем решать съехать.

Закон о жилье позволяет арендатору расторгнуть договор в определённых случаях, уведомив не менее чем за 30 дней, если не договорено иное. Случаи и порядок уведомления описаны в руководстве Договор аренды в Нячанге.

Если собственник передаёт квартиру другому, пока срок аренды идёт, вы можете арендовать её до конца срока. Новый собственник продолжает договор, если стороны не договорились иначе.

Попросите прежнего арендодателя письменно подтвердить, у кого теперь находится ваш залог.

Перед внесением залога

Пройдитесь по списку, прежде чем отдавать деньги:

1. В расписке указаны сумма, квартира, дата и получатель.
2. Вы знаете, какой исход применим, если откажетесь вы или арендодатель.
3. В договоре сказано, что покрывает залог и когда его возвращают.
4. Состояние при передаче записано и сфотографировано.
5. В договоре сказано, кто что ремонтирует.
6. Паспорт остаётся у вас.
7. У вас есть адрес офиса Ward, где находится квартира.

Об аренде и регистрации проживания в полиции Ward см. поиск квартиры в Нячанге. О днях вокруг приезда см. Чек-лист первой недели в Нячанге. Чтобы выбрать район, см. Где жить в Нячанге.

Фото и видео с Google Maps (Panorama Nha Trang apartment tower on Google Maps (opens in a new tab), Muong Thanh Luxury Khanh Hoa tower on Google Maps (opens in a new tab), People's Committee of Nha Trang Ward on Google Maps (opens in a new tab), Regional People's Court 1 Khanh Hoa, Nha Trang on Google Maps (opens in a new tab)), загрузили: @KJ AHN, @하하하, @Beauty Destination, @iFruit iFruit, @오문희, @Mão Nguyễn Kế (Mike Nguyen), @Tuấn Tử Tế GTO Event (Tuấn Tử Tế), @Duong Tran, @Phong Lê, @Sergei Shumov, @Ty Tiy (Ty), @Arlene Lum.

↑ На этой странице

Не подтверждено: Пока неизвестно, какой суд в Нячанге принимает споры о залоге после реорганизации судов: перед подачей иска спросите на стойке приёма регионального суда. Какое окно в офисе Ward принимает заявку на медиацию: спросите в Ward. Гражданский кодекс не называет срок возврата: впишите его в договор.

Общая информация, проверенная по источникам выше; это не юридическая консультация по вашему случаю. Цены, правила и часы работы меняются, поэтому уточните их на месте, прежде чем на них полагаться. О том, как проверяются руководства: How we check (на английском).

Нашли ошибку? Сообщите редактору.