Договор аренды в Нячанге: разбор всех пунктов

Договор аренды жилья в Нячанге должен быть письменным и содержать пункты, которые перечисляет статья 163 Закона о жилье. Нотариально заверять его не обязательно, если обе стороны не хотят этого. Чтобы расторгнуть договор досрочно, нужно предупредить не менее чем за 30 дней, если стороны не договорились иначе.

Vincent Nguyen

Читать это руководство на английском (Read this guide in English)

Договор аренды в Нячанге должен быть письменным и содержать пункты, которые перечисляет статья 163 Закона о жилье.

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây

Договор о жилье заключается по соглашению сторон и должен быть составлен письменно, со следующими пунктами.

Закон о жилье № 27/2023/QH15, Điều 163

Это руководство разбирает договор по пунктам. У залога свои правила, они описаны в статье Залог при аренде жилья в Нячанге. Объявления, посредники и общие шаги описаны в статье Аренда квартиры в Нячанге.

Что должен содержать договор аренды в Нячанге

Письменный договор содержит следующие пункты:

• Полное имя каждого физического лица или название каждой организации и адреса сторон.
• Описание жилья и земельного участка, к которому оно относится.
• Цена, если договор её устанавливает.
• Срок и способ оплаты.
• Срок передачи жилья и срок аренды.
• Права и обязанности каждой стороны.
• Обязательства сторон и другие договорённости.
• Дата вступления договора в силу и дата подписания.
• Подписи и полные имена сторон; организация также ставит печать, если она у неё есть, и указывает должность подписавшего.

Дата вступления в силу и срок передачи жилья — два отдельных пункта. Заполните оба, не оставляйте один пустым.

Если государство устанавливает цену аренды, стороны следуют ей. В остальных случаях арендодатель и арендатор сами договариваются об арендной плате.

Договор аренды подчиняется Гражданскому кодексу, Закону о жилье и другим связанным законам.

Кто может быть арендодателем и кто арендатором

Тот, кто сдаёт квартиру, должен соответствовать условиям к сторонам сделки, которые устанавливает гражданское право. Арендатор-физлицо тоже должен соответствовать этим условиям.

Арендатор-иностранец должен входить в круг лиц, которым Закон о жилье разрешает владеть жильём во Вьетнаме. В этот круг входит иностранец, которому разрешён въезд во Вьетнам. Иметь регистрацию по месту жительства там, где находится квартира, не обязательно.

b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch

Иностранец-физлицо должен входить в круг лиц, которым этот Закон разрешает владеть жильём во Вьетнаме, и точно так же не обязан иметь регистрацию по месту жительства там, где находится жильё.

Закон о жилье № 27/2023/QH15, Điều 161 khoản 2

К самой квартире тоже есть требования. Сдаваемое жильё должно быть безопасным для арендатора, в нём должны быть электричество, водоснабжение и водоотведение, а санитарные условия окружающей среды должны соблюдаться, если стороны не договорились иначе.

Перед подписанием проверьте ещё три пункта:

• Если право собственности ограничено по сроку, срок владения жильём ещё не истёк.
• На жильё не наложен арест для исполнения судебного решения или административного решения, и к нему не применены срочные меры, назначенные судом или органом власти.
• В отношении жилья нет решения об изъятии земли, уведомления об освобождении или сносе.

Для сдаваемого жилья свидетельство о праве собственности не требуется. Поэтому человек, с которым вы имеете дело, может быть представителем, а не владельцем. Владелец может уполномочить другого человека совершать гражданские сделки. Что представитель делает в пределах полномочий, то создаёт права и обязанности для владельца.

Попросите показать доверенность и впишите имя владельца в договор. Если из-за спора о праве собственности вы не можете спокойно пользоваться жильём, вы вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения ущерба.

Условия о сроке и плате

Арендодатель и арендатор договариваются о сроке аренды, об арендной плате и о том, вносится ли она периодически или одним платежом. Если арендную плату регулирует государство, обе стороны следуют этому регулированию.

Пробелы заполняет Гражданский кодекс:

Впишите в договор дату окончания. Договор без определённого срока заканчивается через 90 дней после того, как арендодатель уведомил арендатора о прекращении договора.

Арендатор вносит всю арендную плату в согласованный день, а если день не согласован, его определяет местный обычай.

У неуплаты два порога. Если плата вносится по периодам, арендодатель может расторгнуть договор, когда арендатор не платит 3 периода подряд, если не согласовано иное. Закон о жилье даёт арендодателю второе основание. Арендатор не уплатил согласованную плату полностью за 3 месяца и более без причины, оговорённой в договоре.

Запишите в договоре, как и в какой день вносится арендная плата. От этого графика зависит, какой из порогов вы можете нарушить.

Указывайте арендную плату в донгах

Указ Постоянного комитета Национального собрания о валютном регулировании говорит, что цены в договорах и соглашениях на территории Вьетнама нельзя указывать в иностранной валюте, если Государственный банк Вьетнама не разрешил этого. Это же правило относится к платежам, выставлению цен и расценкам.

Указывайте месячную арендную плату в донгах, даже если планируете платить эквивалент в долларах США. Сводный текст от 23/09/2026 сообщает, что эта статья отменяется законом 23/2026/QH16 с 1 декабря 2026 года. До этой даты статья действует; после неё спросите нотариуса или юриста, что её заменяет.

Повышение арендной платы и реконструкция

Закон о жилье даёт арендатору выход из несправедливого повышения. Арендатор может расторгнуть договор, если арендодатель необоснованно повышает плату или повышает её без заблаговременного уведомления, о котором договорились в договоре.

Поэтому в договоре стоит указать, за сколько дней нужно уведомлять о повышении платы, или зафиксировать плату на весь срок.

Реконструкция — единственный случай, который закон описывает прямо. Если арендодатель реконструирует жильё и арендатор согласен, арендодатель может изменить плату, когда до конца срока аренды остаётся треть срока или меньше.

Новую плату определяют по соглашению сторон. Если они не договорились, арендодатель может расторгнуть договор и должен выплатить арендатору компенсацию, как предусматривает закон.

Передача и состояние квартиры

Арендодатель должен передать имущество в количестве, качестве, виде, состоянии, в срок и в месте, о которых договорились стороны. Арендодатель также даёт информацию, необходимую для пользования им.

Арендатор возвращает квартиру в том состоянии, в котором её получил, за исключением естественного износа, или в согласованном состоянии. Поэтому день передачи служит точкой отсчёта.

Перечислите оборудование и его состояние в договоре или приложении и сфотографируйте его. Запишите, что электричество, водоснабжение и водоотведение работают, поскольку закон ожидает их в сдаваемом жилье.

Арендодатель должен гарантировать арендатору устойчивое право пользоваться имуществом. Если третье лицо ограничивает это право, арендатор может расторгнуть договор.

Акт передачи защищает и залог. О том, как работают возврат и удержания, читайте в статье Залог при аренде жилья в Нячанге.

Ремонт: кто за что платит

Гражданский кодекс делит ремонт между сторонами. Арендодатель сохраняет пригодность имущества в согласованном состоянии на весь срок аренды и устраняет повреждения и дефекты. Исключение — мелкие повреждения, которые по обычаю чинит арендатор.

Арендатор бережёт имущество, обслуживает его и делает мелкий ремонт. Если имущество утеряно или повреждено, арендатор возмещает ущерб. За естественный износ от пользования арендатор не отвечает.

Если арендодателя уведомили, а он не ремонтирует или ремонтирует с опозданием, арендатор может отремонтировать за разумные деньги. Арендатор должен сообщить арендодателю и может потребовать, чтобы тот оплатил расходы на ремонт.

Есть два ограничения. Если арендатор по своей инициативе пробивает стены, делает пристройку, реконструирует или сносит жильё, это основание для арендодателя расторгнуть договор. А если арендодатель не ремонтирует серьёзные повреждения, арендатор может расторгнуть договор.

Получите согласие арендодателя до любых изменений, чтобы действовало положение Гражданского кодекса об улучшениях.

Электричество и вода в договоре

Счета оплачиваются отдельно от арендной платы. Подробности есть в статьях Аренда квартиры в Нячанге и Цена электричества у арендодателя в Нячанге. В сам договор стоит включить три пункта.

• Если студенты и работники снимают жильё, договор аренды на 12 месяцев и более при наличии регистрации временного или постоянного проживания позволяет арендодателю напрямую подписать договор на электричество.
• Арендодателя, который берёт за электричество больше регулируемой бытовой цены, штрафуют на 20 000 000–30 000 000 донгов.
• Арендодатель должен вернуть переплату и проценты, о которых договорились в договоре аренды.

Впишите в договор цену электричества, которую вы будете платить, и процентную ставку на случай, если арендодатель возьмёт лишнее.

Субаренда, гости и использование квартиры

Арендатор может пересдавать жильё, если арендодатель согласен.

Если арендатор переделывает, отдаёт в пользование или пересдаёт жильё без согласия арендодателя, это основание для арендодателя расторгнуть договор. То же верно, если жильё используется не по согласованному назначению.

Арендодатель может также расторгнуть договор, если арендатор нарушает общественный порядок или санитарные условия и по этому поводу 3 раза составляли акт, а нарушение не устранено. Акт составляет арендодатель или староста местной жилой группы.

Укажите в договоре разрешённое использование, например для проживания. Прежде чем сдавать квартиру на сайте краткосрочной аренды, спросите арендодателя письменно.

Досрочное расторжение договора

В течение согласованного срока арендодатель не может в одностороннем порядке расторгнуть договор и забрать жильё, кроме случаев, которые перечисляет закон.

Если арендодатель хочет расторгнуть договор

Арендодатель может расторгнуть договор и забрать жильё в таких случаях:

• Арендатор не платит согласованную арендную плату полностью 3 месяца и более без причины, оговорённой в договоре.
• Арендатор использует жильё не по согласованному назначению.
• Арендатор по своей инициативе пробивает стены, делает пристройку, реконструирует или сносит жильё.
• Арендатор переделывает, отдаёт в пользование или пересдаёт жильё без согласия арендодателя.
• Арендатор нарушает общественный порядок или санитарные условия, и по этому поводу 3 раза составляли акт, а нарушение не устранено.

Если вы хотите расторгнуть договор

Арендатор может расторгнуть договор, если арендодатель не ремонтирует серьёзные повреждения. То же верно при необоснованном повышении платы, повышении без согласованного заблаговременного уведомления или когда право пользоваться жильём ограничено из-за интересов третьего лица.

Уведомление

Тот, кто в одностороннем порядке расторгает договор, предупреждает не менее чем за 30 дней, письменно или в другой форме, о которой договорились в договоре, если стороны не договорились иначе. Если нарушение этого правила причиняет ущерб, компенсация выплачивается по закону.

У двух других случаев прекращения свой порядок уведомления:

• Договор без определённого срока заканчивается через 90 дней после того, как арендодатель уведомил арендатора.
• Если жильё серьёзно повреждено, грозит обрушением или подлежит освобождению по распоряжению, арендодатель письменно уведомляет не менее чем за 30 дней, кроме случаев форс-мажора.

Договор также заканчивается по истечении срока, по соглашению сторон о прекращении или когда сдаваемого жилья больше не существует.

Если владелец продаёт жильё или кто-то умирает

Если владелец передаёт жильё другому лицу, пока срок ещё идёт, арендатор может продолжать аренду до конца срока. Новый владелец продолжает исполнять договор, если стороны не договорились иначе.

Если владелец умирает, арендатор может продолжать аренду до конца срока, а наследник продолжает исполнять договор, если стороны не договорились иначе. Если умирает арендатор, тот, кто жил вместе с ним, может продолжать аренду до конца срока.

Кто сообщает полиции о вашем проживании

О временном проживании иностранца во Вьетнаме нужно сообщать через того, кто непосредственно управляет местом проживания. Заявление подаётся в полицию коммуны, Ward или особой зоны либо в полицейский пост или участок там, где находится место проживания.

Место проживания обязано потребовать у вас паспорт или международный проездной документ и документы, связанные с проживанием, прежде чем согласиться вас принять. Поэтому заявление подаёт владелец, его законный представитель или уполномоченное лицо, а не вы.

В Кханьхоа эту процедуру выполняет полиция уровня коммуны. Это полностью онлайн-услуга, срок обработки — 24 часа или 07 дней, плата не взимается. Заявление подаётся сразу, как только иностранец прибыл.

Иностранец, который не показывает месту проживания паспорт или документы о проживании для подачи заявления, подпадает под штрафы по постановлению правительства 282/2025/NĐ-CP. Тот же пункт охватывает и неподачу заявления самим местом проживания в отношении от 1 до 3 иностранных гостей.

Если вы снимаете квартиру у частного арендодателя, спросите, кто подаёт заявление и когда. При подаче на бумаге место проживания передаёт бланк местной полиции в течение 12 часов после прибытия. Полная процедура описана в статье Регистрация временного проживания в Нячанге.

Nha Trang Ward образован из бывших Ward Van Thanh, Loc Tho, Vinh Nguyen, Tan Tien и Phuoc Hoa. Его Народный комитет находится по адресу 42 Le Thanh Ton Street, телефон +84 258 3527 610.

У других центральных Ward свои администрации. Народный комитет Bac Nha Trang Ward находится по адресу 422 Hai Thang Tu Street. Народный комитет Tay Nha Trang Ward находится по адресу 480 Luong Dinh Cua Street.

Нотариальное заверение договора и где его сделать в Нячанге

Договор аренды не обязательно нотариально заверять или удостоверять, если стороны не хотят этого. Дата вступления договора в силу определяется по соглашению сторон, а если они её не согласовали, это дата подписания.

thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu

Для аренды, безвозмездного пользования, бесплатного проживания или управления жильём по доверенности нотариальное заверение или удостоверение договора не требуется, если стороны не хотят этого.

Закон о жилье № 27/2023/QH15, Điều 164 khoản 2

Куплю-продажу, аренду с выкупом, дарение, обмен, внесение в капитал или ипотеку жилья нужно нотариально заверить или удостоверить. Аренды в этом перечне нет.

Если обе стороны хотят нотариально заверить договор, в центре Нячанга работают две нотариальные конторы:

Нотариальное заверение проводится на вьетнамском языке. Если обратившийся говорит или пишет на другом языке, документ нужно перевести на вьетнамский. Если вы плохо владеете вьетнамским, нужен переводчик.

Английский, вьетнамский или оба

Источники устанавливают языковое правило только для нотариального заверения, и это вьетнамский.

Если вы хотите нотариально заверить договор, нужна его вьетнамская версия. Двуязычный договор это обеспечивает. Укажите в договоре, какая версия главная, если они расходятся.

Если арендодатель предлагает текст только на вьетнамском, перед подписанием попросите перевод пунктов об арендной плате, ремонте, уведомлении и залоге.

Таблица примерных пунктов

Используйте эти строки как контрольный список, когда читаете проект договора от арендодателя. Каждая строка привязана к норме, на которой она основана.

Перед подписанием

Пройдитесь по этому списку в день подписания:

1. Договор составлен письменно, и все пункты выше заполнены.
2. Указан арендодатель или уполномоченный представитель, и доверенность показана.
3. На жильё не наложен арест, и в отношении него нет решения об изъятии земли.
4. Арендная плата, день оплаты и уведомление о повышении платы записаны.
5. Состояние при передаче записано и сфотографировано.
6. Указано, кто что ремонтирует, а согласие на субаренду получено письменно.
7. Уведомление о расторжении договора — не менее 30 дней, если вы не договорились иначе.
8. Вы знаете, кто сообщает о вашем проживании и когда.

Правительство Великобритании предупреждает: не отдавайте паспорт арендодателю в качестве гарантии. Покажите паспорт для заявления о проживании, а затем заберите его.

Если счёт за электричество от арендодателя кажется завышенным, о штрафах и правилах возврата читайте в статье Цена электричества у арендодателя в Нячанге. О выборе района читайте в статье Где жить в Нячанге. О первых днях читайте в Чек-листе первой недели в Нячанге.

Фото и видео с Google Maps (Panorama Nha Trang apartment tower on Google Maps (opens in a new tab), Muong Thanh Luxury Khanh Hoa tower on Google Maps (opens in a new tab), People's Committee of Nha Trang Ward on Google Maps (opens in a new tab), Van Phong Cong Chung Trung Tam notary office on Google Maps (opens in a new tab)), загрузили: @Ty Tiy (Ty), @Trịnh Duy Anh, @Mão Nguyễn Kế (Mike Nguyen), @iFruit iFruit, @Mường Thanh Luxury Khanh Hoa Hotel, @윤미, @Trang Thanh “Hi im B2T” Bùi, @Tuấn Tử Tế GTO Event (Tuấn Tử Tế), @Duong Tran, @Le Thanh Lam, @L C, @하하하, @NCL, @Robi Rossi.

↑ На этой странице

Не подтверждено: Пока неизвестно, примут ли администрация Ward или суд договор аренды только на английском: добавьте вьетнамскую версию. Пока неизвестно, сообщают ли в администрацию Ward о самом договоре аренды. Перед подписанием уточните в Народном комитете.

Общая информация, проверенная по источникам выше; это не юридическая консультация по вашему случаю. Цены, правила и часы работы меняются, поэтому уточните их на месте, прежде чем на них полагаться. О том, как проверяются руководства: How we check (на английском).

Нашли ошибку? Сообщите редактору.